16.07.2024

Квартиры для сдачи в аренду

 

Бухгалтерский учет

В связи с тем, что организация специально приобретает квартиры для сдачи в аренду, то полагаем, их можно квалифицировать как инвестиционную недвижимость.

Критерии отнесения объектов недвижимости к инвестиционной предусмотрены п. 11 ФСБУ 6/2020. А именно под инвестиционной недвижимостью понимается недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости.

Соответственно, если на балансе организации имеются объекты недвижимости, которые организация сдает в аренду, такие объекты признаются инвестиционной недвижимостью и должны образовывать отдельную группу основных средств, однако в отношении таких объектов недвижимости не исключается возможность выбора, какую выбирать оценку для таких объектов. Этот выбор организация должна закрепить в своей учетной политике.

Если она выбирает оценку инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, тогда по таким объектам организация будет вправе начислять амортизацию.

В случае если организация выбирает оценку объектов инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости, тогда амортизация по таким объектам не начисляется (п. п. 21, 28 ФСБУ 6/2020). При этом необходимо будет также соблюдать условие об обязательстве переоценки таких объектов в связи с изменением их справедливой стоимости.

 

Налоговый учет

В налоговом учете квартира стоимостью выше 100 000 руб. является основным средством и амортизируется (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ). Начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект введен в эксплуатацию (готов к использованию по назначению) (п. 4 ст. 259 НК РФ, Письмо Минфина России от 21.06.2019 № 03-03-06/1/45357).

Позиция, что квартира, которая сдается в аренду, может амортизироваться для целей налогового учета, подтверждается Письмом Минфина России от 07.12.2009 № 03-03-06/2/231, Письмом УФНС России по г. Москве от 12.03.2012 № 16-15/020628@.

 

Остальные объекты недвижимости

 

Бухгалтерский учет

К основным средствам в бухгалтерском учете относят активы, которые одновременно соответствуют следующим критериям (п. п. 4, 11 ФСБУ 6/2020, Информационное сообщение Минфина России от 03.11.2020 № ИС-учет-29):

• имеют материально-вещественную форму;
• способны приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;
• предназначены:
  • для использования при производстве и (или) продаже продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, для охраны окружающей среды в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
  • или для получения дохода от прироста стоимости в долгосрочной (более 12 месяцев) перспективе. При этом купля-продажа такого имущества не относится к обычным видам деятельности организации.

В данном случае приобретенные объекты недвижимости не подлежат учету в составе основных средств, так как не выполняются условия признания их основными средствами.

Полагаем, что приобретенные для сноса объекты недвижимости могут учитываться в бухгалтерском учете на счете 10 «Материалы» (п. п. 3, 5 ФСБУ 5/2019) с тем, чтобы в дальнейшем увеличить стоимость жилищного строительства.

 

Налоговый учет

Основным средством для целей налогового учета признается имущество, которое одновременно отвечает следующим требованиям (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257, п. 1 ст. 258 НК РФ):

• оно используется в качестве средств труда для производства и реализации товаров (работ, услуг) или для управления организацией. Это имущество не потребляется в процессе производства как сырье и материалы и не продается как товары;
• срок полезного использования имущества более 12 месяцев. Срок полезного использования вы определяете самостоятельно с учетом классификации основных средств;
• первоначальная стоимость имущества более 100 000 руб. Первоначальная стоимость основного средства - это, как правило, сумма всех расходов, которые вы потратили на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение его до состояния, в котором ОС будет пригодно для использования.

В данном случае приобретенные объекты недвижимости не подлежат учету в составе основных средств, так как не выполняются условия признания их основными средствами.

Полагаем, что стоимость приобретенных для сноса объектов недвижимости можно будет учесть в налоговом учете в составе стоимости жилищного строительства (п. 8.3 Обзора правовых позиций, сформированных ФНС России по результатам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб) налогоплательщиков за 1 квартал 2024 года, Письма Минфина России от 28.09.2022 № 03-03-06/1/93587, от 24.09.2021 № 03-03-06/1/77722)

 

Законное обоснование:

Подборка документов:

- Готовое решение: Инвестиционная недвижимость и ее учет (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}

- Энциклопедия спорных ситуаций по налогу на прибыль. Можно ли в налоговом учете амортизировать объект жилого фонда (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}

- Готовое решение: Когда по правилам ФСБУ 6/2020 надо признать в бухгалтерском учете основное средство (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}

- Готовое решение: Как учитывать основные средства для целей налога на прибыль (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}

- Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации операции по демонтажу объекта недвижимости (здания склада) в связи с принятым решением о строительстве на его месте производственного цеха?.. (Консультация эксперта, 2024) {КонсультантПлюс}

- Вопрос: Каков порядок ведения бухгалтерского учета у инвестора-застройщика? (Консультация эксперта, 2024) {КонсультантПлюс}

- Готовое решение: Как отразить в бухгалтерском учете операции по ликвидации недвижимости (КонсультантПлюс, 2024) {КонсультантПлюс}

- Статья: Основные принципы учета у застройщика при строительстве недвижимости для инвестора (Кошкина Т.Ю.) ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 8) {КонсультантПлюс}.

Скачать pdf