Вопрос:
01.09.2021

организация на УСН (Д-Р) планирует провести капитальный ремонт арендованного помещения. Какие условия должны быть соблюдены и в каком порядке организация может взять эти расходы на затраты?

Ответ:
01.09.2021

: Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Норма п. 1 ст. 616 ГК РФ диспозитивна, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2002 N Ф03-А73/02-2/2589, Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2008 N КГ-А40/11855-08-1,2 (Определением ВАС РФ от 04.03.2009 N 1959/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

При согласовании условия о проведении капитального ремонта рекомендуется определить, за чей счет он будет выполняться. По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором. В частности, они могут установить, что ремонт проводится арендатором за свой счет.

Если в договоре не указано, какая сторона несет обязанность по проведению капитального ремонта, то обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ несет арендодатель.

В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению стороной, которая несет обязанность по капитальному ремонту.

Если виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту не определены, сторона, которая несет обязанность по капитальному ремонту, будет обязана выполнить работы, вызванные неотложной необходимостью (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Если доказательства такой необходимости отсутствуют, то другая сторона, выполнившая работы за свой счет, не сможет потребовать возмещения их стоимости.

 

См. также Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

Расходы на ремонт вы можете учесть, только если применяете УСН с объектом "доходы минус расходы". При УСН с объектом "доходы" расходы не учитываются и не уменьшают налоговую базу по УСН (п. п. 1, 2 ст. 346.18 НК РФ).

Такие расходы учитывайте, только если договором или законом предусмотрено, что ремонт (текущий или капитальный) проводите вы (Письма Минфина России от 20.01.2011 N 03-11-11/10, от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84).

Расходы на текущий и капитальный ремонт ОС учитывайте на момент их фактической оплаты (пп. 3 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

 

Подробнее см. Готовое решение: Как учесть расходы на ремонт, модернизацию и реконструкцию основных средств при УСН (КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}

 

Следует также определить, существуют ли предпосылки рассматривать результаты выполненных работ как неотделимые улучшения арендованного помещения. Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который скорее направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа.

Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе помещений.

Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.

К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений.

В случае спора характер улучшений будет устанавливаться в суде с учетом конкретных обстоятельств дела.

Закон не называет конкретный перечень неотделимых улучшений. К неотделимым можно отнести, в частности, следующие улучшения:

  • система пожарной и охранной сигнализации, металлическое крыльцо, окна и двери ПВХ;
  • установка новых дверей, рольставней, оконных стеклопакетов;
  • установка встроенной сплит-системы кондиционирования воздуха.

Суд может квалифицировать результат произведенных работ и как отделимые улучшения, если повреждения при демонтаже небольшие и их можно исправить.

Если есть сомнения по поводу того, какие улучшения выполнены, устранить их можно с помощью экспертизы. В случае судебного спора суд может назначить экспертизу для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний (ст. 82 АПК РФ).

 

Учет неотделимых улучшений зависит от того, как вы их произвели: с согласия арендодателя или без, а также возместил ли он вам затраты.

Если арендодатель дал согласие и компенсировал стоимость неотделимых улучшений, то сумму возмещения учтите в доходах на дату получения (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Стоимость неотделимых улучшений вы можете учесть в расходах как затраты, связанные с выполнением работ для арендодателя, если применяете УСН с объектом "доходы минус расходы" (п. 2 ст. 346.18 НК РФ, Письмо Минфина России от 05.04.2017 N 03-03-06/1/20242). Например, в составе материальных расходов (п. 1 ст. 254, пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Если вы произвели улучшения с согласия арендодателя, но он не компенсировал вам их стоимость, то на УСН "доходы минус расходы" вы можете включить их стоимость в расходы на ОС как амортизируемое имущество (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258, пп. 1 п. 1, п. 4 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Если вы произвели неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то учесть затраты на них в расходах, уменьшающих налоговую базу, нельзя даже на УСН "доходы минус расходы" (п. 1 ст. 256, п. п. 1, 4 ст. 346.16, п. п. 1, 2 ст. 346.18 НК РФ).

Законное обоснование:

  1. Готовое решение: Как учитывать доходы и расходы, связанные с арендой, при УСН (КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}

 

  1. Готовое решение: Что такое неотделимые улучшения арендуемого помещения и чем они отличаются от отделимых улучшений (КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}

Скачать pdf
Анна Марченко Эксперт Линии консультаций
Регламент линии консультаций