организация на УСН (Д-Р) планирует провести капитальный ремонт арендованного помещения. Какие условия должны быть соблюдены и в каком порядке организация может взять эти расходы на затраты?
: Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Норма п. 1 ст. 616 ГК РФ диспозитивна, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2002 N Ф03-А73/02-2/2589, Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2008 N КГ-А40/11855-08-1,2 (Определением ВАС РФ от 04.03.2009 N 1959/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
При согласовании условия о проведении капитального ремонта рекомендуется определить, за чей счет он будет выполняться. По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором. В частности, они могут установить, что ремонт проводится арендатором за свой счет.
Если в договоре не указано, какая сторона несет обязанность по проведению капитального ремонта, то обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ несет арендодатель.
В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению стороной, которая несет обязанность по капитальному ремонту.
Если виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту не определены, сторона, которая несет обязанность по капитальному ремонту, будет обязана выполнить работы, вызванные неотложной необходимостью (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Если доказательства такой необходимости отсутствуют, то другая сторона, выполнившая работы за свой счет, не сможет потребовать возмещения их стоимости.
Расходы на ремонт вы можете учесть, только если применяете УСН с объектом "доходы минус расходы". При УСН с объектом "доходы" расходы не учитываются и не уменьшают налоговую базу по УСН (п. п. 1, 2 ст. 346.18 НК РФ).
Такие расходы учитывайте, только если договором или законом предусмотрено, что ремонт (текущий или капитальный) проводите вы (Письма Минфина России от 20.01.2011 N 03-11-11/10, от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84).
Расходы на текущий и капитальный ремонт ОС учитывайте на момент их фактической оплаты (пп. 3 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Следует также определить, существуют ли предпосылки рассматривать результаты выполненных работ как неотделимые улучшения арендованного помещения. Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который скорее направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа.
Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе помещений.
Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.
К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений.
В случае спора характер улучшений будет устанавливаться в суде с учетом конкретных обстоятельств дела.
Закон не называет конкретный перечень неотделимых улучшений. К неотделимым можно отнести, в частности, следующие улучшения:
- система пожарной и охранной сигнализации, металлическое крыльцо, окна и двери ПВХ;
- установка новых дверей, рольставней, оконных стеклопакетов;
- установка встроенной сплит-системы кондиционирования воздуха.
Суд может квалифицировать результат произведенных работ и как отделимые улучшения, если повреждения при демонтаже небольшие и их можно исправить.
Если есть сомнения по поводу того, какие улучшения выполнены, устранить их можно с помощью экспертизы. В случае судебного спора суд может назначить экспертизу для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний (ст. 82 АПК РФ).
Учет неотделимых улучшений зависит от того, как вы их произвели: с согласия арендодателя или без, а также возместил ли он вам затраты.
Если арендодатель дал согласие и компенсировал стоимость неотделимых улучшений, то сумму возмещения учтите в доходах на дату получения (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Стоимость неотделимых улучшений вы можете учесть в расходах как затраты, связанные с выполнением работ для арендодателя, если применяете УСН с объектом "доходы минус расходы" (п. 2 ст. 346.18 НК РФ, Письмо Минфина России от 05.04.2017 N 03-03-06/1/20242). Например, в составе материальных расходов (п. 1 ст. 254, пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
Если вы произвели улучшения с согласия арендодателя, но он не компенсировал вам их стоимость, то на УСН "доходы минус расходы" вы можете включить их стоимость в расходы на ОС как амортизируемое имущество (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258, пп. 1 п. 1, п. 4 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
Если вы произвели неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то учесть затраты на них в расходах, уменьшающих налоговую базу, нельзя даже на УСН "доходы минус расходы" (п. 1 ст. 256, п. п. 1, 4 ст. 346.16, п. п. 1, 2 ст. 346.18 НК РФ).
Законное обоснование:Скачать pdf